Vedtekter

Publisert 09-02-2017

Vedtatt i Sameiermøte den 5. september 2005 i medhold av lov om eierseksjon av
23. mai 1997 nr. 31, sist endret på ordinært sameiermøte 5.6.2020.

§ 1 NAVN, FORRETNINGSKONTOR OG FORMÅL

Boligsameiet Urtehagen, gnr 230 bnr 210 har forretningskontor i Oslo kommune. Sameiet består av 83 boligseksjoner og 1 garasjeseksjon. 
Sameiet har til formål å ivareta sameiernes fellesinteresser, og administrere driften av eiendommen. Videre skal sameiet ivareta de samme formål i fellesanlegg det har eller får eierinteresser i. 

§ 2 ORGANISERING AV SAMEIET OG RÅDERETT

Den enkelte sameier rår som en eier over seksjonen. 
Sameierne plikter å overholde bestemmelser fastsatt i disse vedtekter, generelle ordensregler vedtatt av sameiermøte og bestemmelser i lov om eierseksjoner. 
Bruken av bruksenheten og fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være til skade eller ulempe for andre sameiere. Bruksenheten kan bare nyttes i samsvar med formålet ved seksjoneringen. 
Den enkelte seksjon kan ikke leies ut til juridisk person (utleiebyrå, stat kommune, etc.), uten samtykke fra styret. 
Ved salg av seksjon kan denne ikke overdras (selges) til juridisk person. 

§ 3 FELLESUTGIFTER

Fellesutgifter er utgifter ved eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet. 
Fellesutgiftene bæres av sameierne seg i mellom etter eierbrøkene. Fellesutgiftene fordeles med 96 % på boligseksjonene og 4 % på garasjeseksjonen. Kostnader forbundet med felles kabel-tv avtale fordeles allikevel med et likt beløp på hver av de 83 boligseksjonene. 

§ 4 VEDLIKEHOLD

Innvendig vedlikehold av egen seksjon samt andre rom som hører under seksjonen (herunder boder), påhviler fullt ut for egen regning den enkelte sameier. 
Vedlikehold av balkonger og terrasser påhviler seksjonseieren for den tilhørende boligseksjon. Vedlikeholdsansvaret omfatter spesielt fjerning av snø og løv i sluk slik at lekkasjer unngås. Den enkelte sameier skal holde bruksenheten forsvarlig ved like slik at det ikke oppstår skade eller ulempe for de andre sameierne. Unnlater en sameier å foreta slikt vedlikehold, kan sameiet få dette utført for dennes regning. 
Sameiermøtet vedtar avsetning til fond for dekning av fremtidige vedlikeholdsutgifter, påkostninger eller andre fellestiltak på eiendommen. Sameierne plikter å gi styret, eller den styret gir fullmakt, adgang til bruksenheten for å foreta ettersyn eller vedlikehold som påhviler sameiet som helhet. 
Egenandel ved forsikringssaker Styret i sameiet kan ved enkelte forsikringsskader bestemme at beboer selv må dekke egenandelen. Dette må skje etter nøye og individuell vurdering, og kun i de tilfeller hvor beboer har unnlatt å foreta kontroll i hht kontrollansvaret og det er klart at dette tilfaller beboeren. Styret få en juridisk vurdering fra advokatkontoret hos Usbl før et eventuelt vedtak. 

§ 5 REGISTRERING AV SAMEIERE/LEIETAKERE

Eierskifte skal meldes styret og forretningsfører for registrering. Fremleie av bruksenhet må godkjennes av styret. Når sameier har fått godkjent fremleie skal han/hun uten ugrunnet opphold, gi styret og forretningsfører informasjon om leietakers personalia, leieperiodens lengde samt navn på alle øvrige beboere i leiligheten. Seksjonseier må melde til styret når leieforholdet opphører. Bor eier selv i leiligheten skal også navn på alle øvrige beboere meldes inn. 

Utleie til Airbnb eller tilsvarende skal meldes til styret senest tre dager før utleie. I utleieforhold, herunder ved utleie til Airbnb eller tilsvarende, plikter seksjonseier å gjøre leietaker kjent med ordensreglene. Vedkommende seksjonseier er også ansvarlig i forhold til sameiet for økonomiske tap som påføres av leietaker. Ved all form for utleie forholder styret seg til seksjonseier. Fra 1.1.2020 er kortidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 60 døgn årlig ikke tillatt. Med kortidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende.


§ 6 SAMEIERMØTET
Den øverste myndighet i sameiet utøves av sameiermøtet.
Ordinært sameiermøte holdes hvert år innen utgangen av april. Styret skal på forhånd varsle sameierne om dato for møtet og om siste frist for innlevering av saker som ønskes behandlet. 
Ekstraordinært sameiermøte skal holdes når styret finner det nødvendig, eller når minst to sameiere, som til sammen har minst en tiendedel av stemmene, krever det og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet. 
Sameiermøtet innkalles med minst åtte, høyst 20 dagers varsel. Ekstraordinært sameiermøte kan om nødvendig innkalles med kortere varsel, som likevel skal være på minst tre dager. Hver seksjon utgjør en stemme, med unntak av garasjeseksjonen. 


§ 7 SAKER SOM SKAL BEHANDLES PÅ ORDINÆRT SAMEIERMØTE

På det ordinære sameiermøte skal disse saker behandles:

1. Konstituering.
2. Styrets årsberetning.
3. Regnskap for foregående kalenderår og budsjett for neste år.
4. Avsetning til vedlikeholdsfond.
5. Eventuell godtgjørelse til styret.
6. Andre saker nevnt i innkallingen.
7. Valg av styremedlemmer, revisor og eventuelt valgkomité/andre utvalg. 

§ 8 STYRET

Styret skal bestå av minst 4 medlemmer og minst ett varamedlem. Styrets leder velges særskilt.
Styremedlemmer tjenestegjør i to år dersom ikke annet er bestemt av sameiermøtet. Eventuell godtgjørelse til styret utbetales etterskuddsvis for styreperioden etter vedtak på sameiermøtet. 
Styret skal holde møte så ofte som det er nødvendig for å ivareta sameiernes interesser på forsvarlig måte. Styret skal føre protokoll over sine forhandlinger. Protokollen skal underskrives av de fremmøtte styremedlemmene. 
Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen og ellers sørge for forvaltningen av sameiets anliggender i samsvar med lov, vedtekter og vedtak i sameiermøtet. 
I felles anliggender representerer styret sameierne og forplikter dem med underskrift av styrets leder og ett styremedlem i fellesskap.


§ 9 MISLIGHOLD

Brudd på vedtekter eller husordensregler vil kunne utgjøre vesentlig mislighold. 
Hvis en sameier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan styret pålegge vedkommende å selge seksjonen. Kravet om advarsel gjelder ikke i de tilfelle der det kan kreves fravikelse. 
Medfører sameierens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er sameierens oppførsel til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere, kan styret kreve fravikelse etter tvangsfullbyrdelseslovens kapittel 13. 


§ 10 BYGNINGSMESSIGE ARBEIDER

Det kreves 2/3 flertall i sameiermøte for ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold. Det samme gjelder øvrige tiltak som krever behandling på sameiermøtet etter eierseksjonslovens § 30. 
Utvendig bygningsmessige forandringer eller installasjoner skal meldes styret før tiltaket settes i verk, selv om dette hører inn under seksjonseiers vedlikeholdsansvar. Styret vurderer om det skal behandles på sameiermøtet. 
Utskifting av vinduer, oppsetting av markiser, endring av fasadekledning, endring av utvendige farger og andre arbeider/installasjoner som påvirker eiendommens utseende kan bare skje etter forutgående søknad med godkjenning av styret. Har en sameier utført slikt arbeid uten godkjenning, kan styret rette forandringen på sameiers regning. 
Ved behandling av søknader skal styret i størst mulig grad ivareta eiendommens helhetlige utseende etter en samlet plan for eiendommen. 
Ved oppussing av leilighet skal endring av tekniske instillasjoner godkjennes av styret. Det presiseres at ventilasjonssystemet er seksjonseiers ansvar og det må være mekanisk avtrekk 
koblet på ventilasjonsrørene på bad og kjøkken. 


§ 11 SÆRLIGE BESTEMMELSER VEDRØRENDE GARASJEPLASSER
Eier av seksjon nr 84 garasjeseksjonen, står fritt til å drive utleie og evt selge ideelle andeler i garasjeseksjonen. Salg av ideelle andeler i garasjeseksjonen krever ikke sameiets godkjenning. Dog må selger melde fra til styret med navn, adresse og fødselsnummer på ny eier av andelen. Utleie av ideell andel av garasjeseksjonen må godkjennes av styret. Garasjeseksjonen kan kun benyttes til parkering av motorkjøretøy. 
De øvrige sameierne har ingen særlig fortrinnsrett til å inngå kontrakt om leie av garasjeplass, eller kjøp av ideelle andeler i garasjeseksjonen. 

§ 12 PANTERETT

De andre sameierne har panterett for inntil folketrygdens grunnbeløp i seksjonen, for krav mot sameieren som følge av sameierforholdet. 

§ 13 MINDRETALLSVERN

Sameiermøtet, styret eller andre, som etter eierseksjonsloven § 43 representerer sameiet, kan ikke treffe beslutninger som er egnet til å gi visse sameiere eller andre en urimelig fordel på andre sameierers bekostning. 

§ 14 ERSTATNINGSANSVAR
 
Sameiet kan kreve erstatning, egenandel ved forsikringsdekning og andre direkte utlegg dekket av seksjonseieren ved skade som skyldes forsett eller uaktsomhet fra seksjonseier, seksjonseiers husstand eller den disse har overlatt seksjonen til. 

§ 15 ENDRINGER I VEDTEKTENE

Endringer i sameiets vedtekter kan besluttes av sameiermøtet med minst 2/3 av de avgitte stemmer. 

§ 16 FORHOLDET TIL LOVGIVNING

For så vidt ikke annet følger av disse vedtekter, eller når vedtektene strider mot eierseksjonsloven, skal bestemmelsene i eierseksjonsloven gjelde.